§21. SENTENCIA DE LA
AUDIENCIA PROVINCIAL DE GUADALAJARA DE CUATRO DE JUNIO DE DOS MIL UNO
Doctrina: La técnica monitoria que
aplica la LEC 1/2000 a la propiedad horizontal es documental “similar [al] a la
que recoge la LEC” aunque se requiere un previo acuerdo de la Junta de
propietarios aprobando la liquidación de la deuda y la notificación del mismo
al deudor a demandar, liquidación que conviene que sea –según el ponente- detallada
resultando insuficiente la simple mención genérica del quantum total
adeudado sin desglosar conceptos pues genera una indefensión a quien no puede
conocer a qué gastos concretos se refiere esa suma ni qué conceptos la
integran. Como docuentos que se han de acompañafr se exigen en primer lugar la
certificación del acuerdo de la junta aprobatorio de la liquidación y
autorizando al presidente o administrador para el inicio de la técnica
monitoria. El segundo requisito es la notificación del acuerdo liquidatorio al
deudor moroso lo que viene a equivaler a un previo requerimiento extrajudicial
del pago de la cantidad adeudada, requerimiento que puede realizarse por
cualquier medio incluso en la forma prevista en el artículo 9.1 H) LPH. En
consecuencia, no existe actividad declarativa sobre el carácter incontestable
de la base documental de la deuda monitoria por parte del órgano jurisdiccional
si se tiene en cuenta que ese carácter de incontestabilidad surge de la Junta
de Propietarios procediendo a la liquidación de la deuda monitoria.
Ponente: Serrano Frías.
* * *
FUNDAMENTOS JURÍDICOS
PRIMERO.- El proceso monitorio de reclamación de
deudas instaurado en el art. 21 de la LPH en su redacción de 6 Abr. 1999 al
amparo del cual se presenta la reclamación origen de estos autos, se creó en
aras de impulsar la reclamación judicial de cuotas adeudadas por los
propietarios morosos facilitando en definitiva el normal desenvolvimiento de
las mismas. Se trata así de crear con rapidez un título de ejecución sobre la
base de la existencia de ciertos documentos que ofrecen una cierta fehaciencia,
mediante un previo requerimiento judicial al deudor, que determina en el
supuesto de que éste no comparezca o no se oponga que la intención se convierte
en un verdadero título de ejecución. Se trata pues de un procedimiento
monitorio documental similar al que recoge la LEC para la reclamación de
ciertos créditos líquidos inferiores a determinada cuantía con base en los
documentos que enumera el art. 812 de la LEC en cuyo ap. 2.º punto 2 se refiere
a la deuda que se acredite mediante certificaciones de impago de cantidades
debidas en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios de
inmuebles urbanos. Delimitado así el procedimiento seguido y acudiendo a la regulación
del citado art. 21 de la LPH requiere la utilización de este procedimiento un
previo acuerdo de la Junta de propietarios aprobando la liquidación de la deuda
y la notificación del mismo al deudor a demandar, liquidación que conviene sea
detallada resultando insuficiente y así lo ha declarado en ocasiones esta Sala
la simple mención genérica del quantum total adeudado sin desglosar
conceptos, pues genera una indefensión a quien no puede conocer a qué gastos
concretos se refiere esa suma ni qué conceptos la integran. Como documentos que
han de acompañar a la demanda se exigen en primer lugar la certificación del
acuerdo de la junta aprobatorio de la liquidación y autorizando al presidente o
administrador para la interposición de la demanda, requisito integrado por la
documental aportada por la actora recurrente y que no resulta cuestionado
constando cómo en la junta de propietarios celebrada el 30 Sep. 1998 se acordó
reclamar al propietario del local comercial el importe de la cuota de
participación o los gastos comunes según se detalla en la relación adjunta,
facultando al presidente para realizar las gestiones oportunas. El segundo
requisito y sobre el que versa la controversia es la notificación del acuerdo
liquidatorio al deudor moroso lo que viene a equivaler a un previo requerimiento
extrajudicial del pago de la cantidad adeudada, requerimiento que puede realizarse
por cualquier medio incluso en la forma prevista en el art. 9.1 h) a la que
expresamente se remite el ap. 2 del art. 21. Que formalmente se ha realizado
este requerimiento no ofrece duda por cuanto consta acreditado haberlo
realizado en la forma que recoge el art. 9 de la LPH intentándose en el local
comercial y ante la imposibilidad en el tablón de anuncios. Se plantea entonces
si considera suficientemente integrados los requisitos del citado art. 21 de la
LPH lo que exige un análisis de las circunstancias que envuelven este conflicto
por cuanto no ha de olvidarse cual es la finalidad de esa notificación, que se
conozca la deuda, su importe y conceptos en los que responde, así como su
naturaleza que equivale a un requerimiento extrajudicial de pago. Formalmente,
insistimos, cumplidos los requisitos, procede examinar si esa finalidad está
conseguida y cuál es la trascendencia de esa falta de notificación del acuerdo
al domicilio particular de quien es sólo socio de la demandada que no
representante y ante el indicio de haberse comunicado ese domicilio sin
concretarse a qué efectos y con posterioridad a la junta en que se acordó
reclamar la deuda y se efectuó su liquidación. Para ello es preciso en primer
lugar, una relación cronológica de lo acordado en relación a este tema en las
sucesivas reuniones de propietarios que evidencia la participación y
conocimiento por parte de la demandada de los gastos generados por la
comunidad, y la conducta omisiva llevada a cabo en todo momento, comenzando con
la junta de propietarios celebrada el 15 Jun. 1993 en la que se acuerda formar
una comisión que represente a la comunidad para negociar y tratar los temas
comunes con la empresa Medegusa que iba a instalar un centro geriátrico en la
planta semisótano; en la reunión ordinaria de 17 Ene. 1994 se acuerda que los
miembros de la anterior comisión sigan con los trámites pertinentes «por impago
de cuota de participación en los gastos de comunidad» por parte de Medegusa. En
igual sentido se pronuncia la comunidad en reunión de 24 May. 1996. Se pone de
manifiesto en la de 18 Nov. 1996 como se ha interrumpido las negociaciones al
efecto. El 4 Feb. 1998 y estando presente el socio de Medegusa, Julián S. se
presentan las cuentas del 97 y se llega a lo que se denomina un «semiacuerdo
con los propietarios de la nave», rechazándose en la reunión de 6 Mar. 1998 la
propuesta de la sociedad de abonar únicamente la cantidad de 650.000 ptas.,
designándose una nueva comisión para negociar con los propietarios de la nave
para ver si es posible un acuerdo, llegándose a la reunión de 30 Sep. 1998 en
la que ya se decide reclamar a Medegusa, requerida de pago en base a la
relación adjunta, facultando al presidente para representar a la comunidad en
todas las gestiones precisas al efecto, aludiendo por último a la reunión de 26
Ene. 1999 en la que se acordó continuar la comisión relativa al local
comercial. Junto a esta relación hay que destacar el tema relativo a las
notificaciones y ello por cuanto a la falta de notificación de los acuerdos en
que se han aprobado los gastos generales lo que habría impedido su impugnación
ha de señalarse que con anterioridad a la reforma operada por L 8/1999 de 6
Abr. no existía una obligación con carácter general de notificar a los
propietarios el contenido de las Juntas celebradas limitándose dicha exigencia
únicamente en relación a los acuerdos para cuya validez se exigía unanimidad
(art. 16.1 en su redacción originaria) lo que no acontece con los que aprueban
las cuentas comunitarias para los que se exige mayoría simple debiendo tomarse
en cuenta que la junta que aprobó la deuda que ahora constituye objeto de
reclamación es de fecha anterior a la reforma. A lo expuesto añadimos el
conocimiento por la sociedad de la reclamación y sus conceptos porque así se
admite en la contestación a la demanda en virtud de lo manifestado en el hecho
cuarto donde se alude a la existencia de reuniones entre una comisión nombrada
por la propiedad y su Abogado y una representación de la propiedad del local
comercial al objeto de contribuir la propiedad del local a los gastos del
edificio, existiendo incluso una propuesta por la demandada según se ha reflejado
al analizar las distintas Juntas de propietarios celebradas, refiriendo incluso
la demandada-apelada que «después de algunas reuniones sin acuerdo y ante el
requerimiento de pago o reclamación judicial que plantea la comunidad de
viviendas se estimó que la resolución judicial al respecto resolvería todas las
cuestiones controvertidas». De lo expuesto se extrae como conclusión que la
comunidad, a través de una comisión y del socio Julián S., que actuaba como
representante de facto de la misma, conocía con detalle la reclamación y
discrepaba de los conceptos que integraban la liquidación de gastos impidiendo
así las circunstancias expuestas se ampare la sociedad demandada para oponerse
a la reclamación deducida de acuerdo con el procedimiento previsto en el art.
21 en una supuesta falta de notificación del acuerdo de liquidación de la deuda
y cuando éste se hizo en la forma que prevé la Ley y además tenía pleno
conocimiento de la reclamación y su contenido por las negociaciones existentes.
En cuanto al posible reconocimiento del domicilio del socio como domicilio
social hay que acudir a la doctrina de los actos propios. Las STSS de 16 Feb.
1998, 18 Ene. 1990, 4 Jun. 1991, 13 Abr. 1993, 16 Sep. 1996 proclaman que el
principio general del derecho que afirma la inadmisibilidad de venir contra los
propios actos constituye un límite del ejercicio de un derecho subjetivo o de
una facultad, como consecuencia del principio de la buena fe y particularmente
de la exigencia de observar dentro del tráfico jurídico un comportamiento
coherente, siempre que concurran los requisitos o presupuestos que tal doctrina
exige para su aplicación cuales son que los actos propios sean inequívocos en
el sentido de crear, definir, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna
duda a determinada situación jurídica afectante a su autor y que entre la
conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad o
contradicción según el sentido que de buena fe hubiera de darse a la conducta
anterior. Ninguna contradicción o incoherencia existe en la actuación de la
sociedad que decide notificar el acuerdo de liquidación de la deuda en el
tablón de anuncios al no poder realizarse en el domicilio social, pese a haber
tenido contactos esporádicos con el socio Julián S., pues se enmarcan estos en
el desarrollo de unas negociaciones tendentes a llegar a un acuerdo sobre la
cuantía y pago de la deuda de la sociedad en concepto de contribución a los
gastos comunes, negociaciones fracasadas y abandonadas por ambas partes,
ciñéndose entonces la comunidad a lo preceptuado legalmente en aras a ejercitar
en el ámbito judicial su derecho que extrajudicialmente había sido
sistemáticamente ignorado. Sentado lo que antecede y reunidos por tanto los
requisitos formales procede examinar la oposición del demandado que se limita a
cuestionar dos conceptos, el de tasas municipales y el seguro concertado para
el edificio pues el resto son consideraciones generales que no concreta. Es
claro y unánime la jurisprudencia que señala la obligación de los comuneros de
contribuir a los gastos generales del inmueble sin distinción sobre su uso o
utilización, no constando en el supuesto de autos cláusula estatutaria o
acuerdo de la comunidad que exima a los locales de contribuir a los servicios o
elementos comunes por lo que regirá la norma legal de contribuir por
coeficiente. La LPH establece la obligación de cada propietario de contribuir
con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo
especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades
que no sean susceptibles de individualización. Destacar en el supuesto que nos
ocupa que el comunero moroso se ha limitado a adoptar un comportamiento pasivo
no impugnando los acuerdos anuales de presupuestos comunitarios y aprobación de
gastos de las anualidades vencidas, teniendo pleno conocimiento de ello pues
hubo gestiones para llegar a un acuerdo al respecto, no impugnando los
demandados los acuerdos de las juntas aprobatorias de las cuotas que se les
reclama, no amparando la LPH el impago por mera disconformidad lo que exige su
abono o impugnación en forma y sólo a partir de una sentencia que declare la
ilegalidad del acuerdo quedaría eximido de la obligación de pago, mientras que
la simple oposición al mismo no puede tener el efecto exonerador pretendido. En
consecuencia, y teniendo conocimiento de las cantidades y conceptos reclamados,
y por tanto de las correspondientes liquidaciones de gastos, sin hacer uso de
su derecho a impugnar los acuerdos de las juntas de propietarios, al margen de
la controversia sobre la posibilidad de individualizar algunos gastos y de
quien ha de ser el sujeto pasivo de determinadas tasas, procede la condena de
la demandada al abono de las cantidades resultantes de las liquidaciones
aprobadas por la junta de propietarios. SEGUNDO.- Acogido el recurso se
imponen a la parte demandada las costas de la instancia, sin hacer
pronunciamiento de las devengadas en esta alzada.