§10. SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE
LAS ISLAS BALEARES DE VEINTISÉIS DE FEBRERO DE DOS MIL UNO.
Doctrina: Reclamación, a través del
procedimiento monitorio, de las cuotas del derecho de aprovechamiento por
turnos. Régimen específico para las reclamaciones de estos servicios.
Imposibilidad de aplicar por analogía la técnica monitoria de la Ley de
Propiedad Horizontal.
Ponente: Mateo L. Ramón Homar.
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RAZONAMIENTOS JURÍDICOS
Se aceptan los razonamientos
jurídicos de la resolución apelada. PRIMERO.- El Juzgado de instancia
dictó auto declarando la inadmisión de la demanda por los cauces procedimentales
solicitados por la entidad actora, esto es, la modalidad del denominado procedimiento
monitorio recogida en el art. 21 de la LPH, tras su reforma por la L 9/1999,
tanto por no acompañarse la documentación exigida por la citada norma legal
como por considerar que la misma no es de aplicación a supuestos denominados
antes «multipropiedad» y ahora «derecho de aprovechamiento por turnos». Dicha
resolución es impugnada por la entidad actora en solicitud de que se dicte auto
de admisión de la demanda por el referido trámite, alegando un auto de la Secc.
3.ª de esta Audiencia Provincial. SEGUNDO.- La Sala ratifica en su
integridad la acertada y completa fundamentación del auto recurrido,
considerando que el procedimiento monitorio regulado en el art. 21 de la LPH no
es de aplicación a supuestos incardinables en la antes denominada
«multipropiedad» y ahora «derecho de aprovechamiento por turnos», regulados por
la L 42/1998. En el caso que nos ocupa es evidente que nos hallamos ante un
supuesto regulado en la citada Ley, pues los demandados ostentan el derecho de
aprovechamiento del inmueble una semana al año. Es de señalar que de la
documentación aportada se infiere que aun a pesar de que la recurrente se
autodenomine «comunidad de propietarios», no lo es tal, en el sentido regulado
en la LPH en su art. 2, sino una entidad (sic) que la entidad tanto la
que ocupa el cargo de Presidente como de administradora son en realidad
empresas destinadas aparte de procurar el adecuado mantenimiento del inmueble,
a los servicios aludidos en el art. 5.4 de la L 42/1998. En ningún artículo de
la indicada Ley se alude a la posible remisión a los procedimientos de cobro de
cuotas de Propiedad Horizontal, sino que se establece un régimen específico
para supuestos de impago de cuotas, especialmente en su art. 13, que no es el
procedimiento objeto de esta litis. Asimismo, en tampoco ninguna norma de la
LPH permite a estas entidades el valerse del procedimiento monitorio del art.
21, pensado para situaciones y objetivos muy distintos. Dicho criterio ya fue
recogido en el auto de esta Sala de 30 Oct. 2000, en el cual se destacaba que
en los supuestos de la antes denominada «multipropiedad» se dan unas
peculiaridades que hacen que escape de la regulación de la LPH, en concreto que
pueda dirimirse mediante el procedimiento que regula el art. 21 de dicha Ley
los impagos a que se refiere la demandante, por cuanto de la redacción de dicho
artículo y concordantes --por ejemplo el propio art. 9 aps. e) y f)--, se
desprende que en el sistema de notificaciones tuvo en mente el legislador en el
aspecto subjetivo, que la normativa que tenía que regir iba dirigida a personas
que habitarían más bien de continuo los elementos de la comunidad, no a un
núcleo de personas que los ocuparían alternando sucesivamente durante, por
ejemplo, una semana al año. Pero es que, además por su parte, la legislación de
«multipropiedad» tiene como preeminente en su pensamiento la circunstancia de
tener que solventar la prestación de los numerosos servicios que lleva en su
propia esencia aquel tipo de propiedad, lo que hace en realidad no vengan a
reclamarse verdaderas cuotas de propiedad horizontal, sino servicios inherentes
al régimen de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles. Por el recurrente
se ha alegado el auto núm. 207/2000 de la Secc. 3.ª de esta Audiencia que
considera aplicable por analogía el citado procedimiento a un supuesto de
aprovechamiento por turno, si bien, en el caso concreto señala que no se han
presentado los documentos exigidos por el art. 21 de la LPH. Tal criterio de
analogía no es compartido por esta Sala, destacando, entre otros aspectos: A)
En el sistema de la L 42/1998, es indispensable la existencia de una empresa,
que en frase de su exposición de motivos, ha de prestar los servicios propios
del contenido esencial del derecho de aprovechamiento por turno, salvo que el
propietario o promotor manifieste expresamente que asume directamente su
prestación. No debe olvidarse que la reclamación dineraria en gran parte
corresponde al pago de los servicios prestados por la empresa de mantenimiento,
en el caso que nos ocupa no consta si se corresponde o no con la promotora. Tal
empresa no se halla regulada en la LPH. 2) La indicada Ley contiene una
detallada regulación del que denomina nuevo derecho real de aprovechamiento por
turno, permitiendo, sin embargo, la configuración del derecho como una variante
del arrendamiento de temporada, al que resultarán aplicables el conjunto de
disposiciones de la Ley en cuanto no contradigan su naturaleza jurídica. En el
art. 1.4 de la misma se dice que «el derecho real de aprovechamiento por turno
no podrá en ningún caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni
denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra
propiedad». Con tal normativa, con su imposibilidad de vincularse a una cuota
indivisa de propiedad, se considera no cabe apreciar identidad de razón con la
Propiedad Horizontal de la Ley del mismo nombre y art. 396 del CC. 3) No se comparte
la aplicación analógica de una norma procesal que regula el ámbito o
presupuestos procesales para el ejercicio de una acción de carácter especial en
el conjunto del sistema procesal, establece un procedimiento monitorio y un
título ejecutivo con posibilidad de que la Comunidad actora solicite embargo
preventivo sin necesidad de fianza en caso de oposición del comunero al pago de
los gastos comunitarios, establecida con la finalidad de evitar la problemática
que presentan los comuneros morosos, y respecto de unos gastos concretos, en el
contexto de una comunidad de propietarios a la que sea aplicable la LPH. Se
considera no cabe una interpretación analógica de los presupuestos para
aplicarlos a otros distintos de los establecidos legalmente en la norma procesal,
resaltando que la L 42/1998 establece la posibilidad de la empresa de servicios
o de la promotora de solicitar la resolución del contrato por falta de pago de
las cuotas (art. 13), posibilidad inviable en el sistema de propiedad
horizontal. TERCERO.- Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo
previsto en el art. 896 de la LEC procede imponer las de esta alzada a la parte
apelante, al ser este auto confirmatorio del de primera instancia.