§399. SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID DE VEINTISIETE DE MARZO DE DOS MIL SIETE. Comentario de Antonio María Lorca Navarrete
Doctrina: ES INDIFERENTE QUE UN COPROPIETARIO IMPUGNE JUDICIALMENTE EL ACUERDO ADOPTADO POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS DE SOMETER LAS CONTROVERSIAS QUE SURJAN EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS A ARBITRAJE CUANDO EXPRESA PREVIAMENTE EN LA MISMA JUNTA SU VOLUNTAD DE NO SOMETERSE A ARBITRAJE
Ponente: Amparo Camazón Linacero
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FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Dª Blanca ejercita acción de anulación del laudo arbitral de equidad, de fecha 1 de junio de 2006, dictado por la Asociación Corte Española de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad (árbitro Dª Gloria Esteban Fernández) en el expediente número 71/317, cuyos pronunciamientos se han transcrito en los antecedentes de la presente resolución, alegando los motivos de impugnación siguientes: Nulidad del laudo por inexistencia o invalidez del convenio arbitral al haberse opuesto, votando en contra, en la Junta General Extraordinaria celebrada el 23 de noviembre de 2005 por la Comunidad de Propietarios de Madrid, al acuerdo de sometimiento de dicha Comunidad de Propietarios, en las materias disponibles, al sistema arbitral de la Asociación Corte Española de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad y no haber autorizado, ni firmado convenio arbitral alguno, habiéndose opuesto a la primera comunicación realizada por la citada Asociación; porque se ha dictado en equidad y debía serlo en derecho, al tratarse de un tema sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal, debiendo reunir el árbitro la condición de abogado en ejercicio, requisito que no consta concurra; y porque el árbitro argumenta que Dª Blanca no podía oponerse en la Junta General Extraordinaria de Propietarios celebrada el 23 de noviembre de 2005 por no encontrarse al corriente en el pago de las deudas comunitarias vencidas, cuando al tratarse de acuerdo sobre el sometimiento de la Comunidad a arbitraje debía haber sido adoptado por unanimidad, como dispone el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, y si a ella se le permitió votar, también a otros copropietarios que mantenían deudas con la Comunidad, resultando aprobado el acuerdo por el 22,75% de los propietarios. Nulidad del laudo por haber resuelto el árbitro sobre cuestiones no sometidas a su decisión, al ignorar las alegaciones presentadas por Dª Blanca, reiterando su oposición al arbitraje y, en concreto, a resolver las controversias entre la Comunidad de Propietarios y ella. Nulidad del laudo porque el árbitro ha resuelto sobre cuestiones no susceptibles de arbitraje, al resolverse en equidad y no en derecho. Nulidad del laudo por ser contrario al orden público, al no tener en cuenta la voluntad de Dª Blanca de no someterse al sistema arbitral de la Asociación Corte Española de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad, expresada en la Junta General Extraordinaria celebrada al efecto, así como en las alegaciones hechas al árbitro, aparte de no haberse dirigido la demanda arbitral contra los dos titulares registrales del piso y no existir contrato entre la Comunidad de Propietarios, la Asociación Corte Española de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad y Dª Blanca. La acción se ha ejercitado contra Dª Estela, en calidad de Presidenta de la Comunidad de Propietarios de Madrid. La citada Presidenta, actuando como tal órgano de la Comunidad de Propietarios demandada, se opuso a la demanda de anulación del laudo por los motivos que constan en su escrito de contestación, sosteniendo la validez del laudo. La demandada es, pues, a pesar de la imprecisión de la demanda, la Comunidad de Propietarios, que es quien, además, se ha opuesto a la demanda invocando su propia legitimación pasiva. SEGUNDO.- En la Junta General Extraordinaria celebrada el 23 de noviembre de 2005 por la Comunidad de Propietarios de Madrid se acordó, por trece votos a favor que representaban el 30,25% del coeficiente de la propiedad y un voto en contra que representaba el 5% del coeficiente de la propiedad, esto es, con el voto en contra de Dª Blanca, como titular del local bajo derecha, que las posibles controversias dentro de la comunidad, entre ésta y sus miembros, o de éstos entre sí, y en especial las relativas a obras o instalaciones, normas de convivencia, uso de elementos comunes, obligación de contribuir a los gastos generales, posibles conflictos con inquilinos y proveedores y, en general, todas aquellas cuestiones de libre disposición en el marco de la comunidad de propietarios de conformidad con la Ley de Propiedad Horizontal, se diriman mediante arbitraje de equidad, conforme a la Ley 60/2003, por la Asociación Corte Española de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad y las normas establecidas en la disposición adicional séptima de su reglamento, según lo establecido en el Sistema Arbitral de Comunidades de Propietarios. Y en esa misma Junta se acordó reclamar, mediante el sistema de arbitraje, las cantidades que adeudaban los propietarios morosos, liquidando varias deudas, entre otras, la del local bajo derecha por importe de 16.342,54 euros. No consta que en dicha Junta estuviera privada del voto Dª Blanca, a pesar de aparecer como deudora por derramas extraordinarias de obras, y efectivamente, votó en contra, sin que nadie se opusiera en ese momento a la emisión del voto por considerar que estaba privada del mismo. Igualmente votaron otros propietarios, éstos a favor del acuerdo, que también aparecían como deudores en la relación cuyas deudas se liquidaban en el acuerdo subsiguiente (Savitri S.L., piso 4º 4, coeficiente 3,25% y Begoña, piso 4º izquierda, coeficiente 4,25%). En la actual redacción de la Ley de Propiedad Horizontal en la materia referida a la participación de los distintos comuneros en el órgano de formación de la voluntad colectiva, es decir, la junta de propietarios, se impone la exigencia de un presupuesto necesario referido a estar al corriente en el pago de las cuotas de la comunidad, de modo que el comunero moroso que no haya satisfecho el importe de la suma adeudada antes de iniciarse la junta o hubiese impugnado judicialmente su cuantía, o haya realizado consignación judicial o notarial se verá privado de su derecho a voto en las distintas cuestiones, aunque sí podrá intervenir en sus deliberaciones; la razón es impedir que el comunero moroso que no cumple con una de las obligaciones principales, intervenga en la formación de la voluntad colectiva, privación que afecta a su cuota de participación, en el sentido de que no se tenga en cuenta para la determinación de las mayorías exigidas por la Ley de Propiedad Horizontal para la validez de los distintos acuerdos de la junta de propietarios. Pero la privación del derecho de voto a los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad no se produce de forma automática, porque es preciso que se cumplan los requisitos establecidos en los artículos 15 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, que la convocatoria contenga una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas y la advertencia de la privación del derecho al voto, así como que en el acta de la Junta queden reflejados los propietarios privados del derecho de voto. Si no se cumplen estos requisitos ningún propietario podrá ser privado del derecho a votar. En el presente supuesto, ni en el acta de la reunión se priva del derecho de voto a los tres comuneros que posteriormente aparecen como morosos en la liquidación de sus deudas, entre ellos, la ahora demandante, ni dicha privación podría calificarse como legítima, al no haberse cumplido todos los requisitos formales establecidos por la Ley, pues no consta que en la copia de dicha convocatoria, que hubo de entregarse como citación a cada comunero, apareciera en alguna relación como deudora y se advirtiera a la hoy demandante de la privación del derecho al voto, y si bien otro de los puntos a tratar, era "impagados, medidas a tomar, incluso judiciales frente a aquellos propietarios que mantiene deudas con la comunidad", y se aprobó la liquidación de los deudores morosos, esa aprobación fue inmediatamente posterior y no consta que en la convocatoria se concretaran e individualizaran los comuneros morosos, al menos por remisión a algún documento que acompañara a la copia de la convocatoria, luego no se privó del voto a la demandante, ni esa privación sería justificada, ni puede con posterioridad ignorar la Comunidad de Propietarios el voto emitido por la demandante. TERCERO.- La Comunidad de Propietarios formuló demanda arbitral ante la Asociación Corte Española de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad contra la copropietaria Dª Blanca, sometiendo el conflicto existente entre la Comunidad y la copropietaria por el impago de derramas extraordinarias por obras. Dª Blanca, tras la notificación de la aceptación de la gestión y administración de arbitraje institucional por la Asociación Corte Española de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad, del nombramiento de árbitro e inicio del procedimiento arbitral y traslado como demandada de las alegaciones de la Comunidad de Propietarios demandante y solicitud de arbitraje, y dentro del plazo concedido, alegó que se había opuesto en la Junta General de 23 de noviembre de 2005 al sometimiento al sistema arbitral de la Asociación Corte Española de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad y que no existía sumisión de la cuestión litigiosa al arbitraje porque una de las partes, ella misma, no lo había autorizado expresamente, por lo que solicitaba el archivo del procedimiento arbitral, haciendo otras alegaciones subsidiarias. CUARTO.- El motivo principal de impugnación del laudo arbitral se fundamenta en el artículo 41.1.a) de la Ley de Arbitraje 60/2003, de 23 de diciembre, que dispone: "El laudo sólo podrá ser anulado cuando la parte que solicita la anulación alegue y pruebe: a) Que el convenio arbitral no existe o no es válido". El artículo 9, en su número 1 , dispone que "El convenio arbitral, que podrá adoptar la forma de cláusula incorporada a un contrato o de un acuerdo independiente, deberá expresar la voluntad de las partes de someter a arbitraje todas o algunas de las controversias que hayan surgido o puedan surgir respecto de una determinada relación jurídica, contractual o no contractual". Y en los números 3, 4 y 5, que "El convenio arbitral deberá constar por escrito, en un documento firmado por las partes o en un intercambio de cartas, telegramas, télex, fax u otros medios de telecomunicación que dejen constancia del acuerdo (...). Se considerará incorporado al acuerdo entre las partes el convenio arbitral que conste en un documento al que éstas se hayan remitido en cualquiera de las formas establecidas en el apartado anterior. Se considerará que hay convenio arbitral cuando en un intercambio de escritos de demanda y contestación su existencia sea afirmada por una parte y no negada por la otra". La Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje, se inspira en un criterio menos formalista que la anterior, como expresa su exposición de motivos, pero sigue exigiendo la concordante voluntad de las partes en conflicto de querer someterse a la vía arbitral, expresando tal voluntad en las diferentes formas recogidas en el artículo 9. En el presente supuesto, el pretendido convenio arbitral es un acuerdo de la Comunidad de Propietarios adoptado sin unanimidad -existe un voto en contra-, en una Junta General Extraordinaria de propietarios, en la que sólo una de las partes en conflicto -la Comunidad de Propietarios- acuerda expresamente, por simple mayoría, el sometimiento de las cuestiones que refiere dicho acuerdo, a arbitraje de equidad, conforme a la Ley 60/2003, de la Asociación Corte Española de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad y las normas establecidas en la disposición adicional séptima de su reglamento, según lo establecido en el Sistema Arbitral de Comunidades de Propietarios. La copropietaria Dª Blanca participó en dicha Junta, sin oposición de los restantes copropietarios, y votó en contra del acuerdo y esa misma postura mantuvo, como principal, en el inicio del procedimiento arbitral, negando la existencia de convenio arbitral alguno aceptado por ella. Es indiferente que la copropietaria no hubiera impugnado el acuerdo por el que una de las partes -la Comunidad de Propietarios- manifestaba, sin unanimidad y con el voto en contra de dicha propietaria, su voluntad de resolver los conflictos que refería por la vía del arbitraje, ya que ello no tiene como consecuencia la voluntad inequívoca de la otra parte, hoy demandante de anulación, de aceptar la resolución del conflicto por la vía arbitral. No existe aceptación expresa de Dª Blanca, ni tácita, ni sumisión posterior al acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios de la Comunidad, sino plena disconformidad, expresada y reiterada, a la resolución de sus conflictos con la Comunidad utilizando la vía arbitral, de modo que no existe la concordante voluntad de las partes de someter el conflicto a arbitraje que inexcusablemente ha de concurrir, con independencia de la forma en que se exprese, para la existencia del convenio arbitral. Por ello, concurre el motivo de impugnación alegado como principal, esto es, la nulidad del laudo arbitral por inexistencia de convenio arbitral, y procede estimar la acción de anulación, sin necesidad de entrar en el análisis de los restantes motivos. QUINTO.- Por la estimación de las pretensiones de la actora, procede condenar a la Comunidad de Propietarios demandada al pago de las costas causadas en el presente procedimiento (artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil).
COMENTARIO:
Sin embargo, y no obstante lo que he dado por ganado (con la razón que espero que me asista: Cifr. A. Lorca Navarrete, La morosidad en el pago en las comunidades de propietarios. Una investigación jurisprudencial, doctrinal y atinente a la resolución por árbitros de la demora en las obligaciones de pago contraídas con las comunidades de propietarios -Contiene la práctica del juicio monitorio en la propiedad horizontal y la práctica arbitral que opera en la Corte Vasca de Arbitraje en materia de propieda horizontal-. Edición Instituto Vasco de Derecho procesal en coedición con la Universidad Antonio de Nebrija, Dijusa y la Corte Vasca de Arbitraje. 2ª Ed. Ampliada. San Sebastián 2008) se alza pimpante un escollo que -según nos anuncia la ponente CAMAZÓN LINACERO- pretende cerrar el paso al control jurisprudencial de la actuación de las Juntas de propietarios. Si -como he sostenido: Cifr. A. Lorca Navarrete, La morosidad, pag. 138- existen en la LPH resorte propios y específicos para que cada comunero o copropietario exprese su voluntad frente a los acuerdos que se adopten en Junta por la Comunidad de Propietarios no nos ha de hallar desprevenidos que, el acuerdo de someterse a arbitraje, es uno más de los que se pueden adoptar en el orden del día de una Junta de Propietarios. Y lo diré una vez más: los copropietarios manifiestan en cada Junta su expresa e inequívoca voluntad de someterse –o no- a los distintos acuerdos del orden del día de una Junta de Propietarios. Y, para tal fin, el artículo 18 LPH establece las normas -mediante un mecanismo de impugnación judicial- para que los acuerdos sean vinculantes por lo que es posible que, expresando unos concretos propietarios su voluntad contraria a asumir un acuerdo del orden del día de la Comunidad de Propietarios, les vincule a pesar de no hallarse conformes con su adopción o no expresar su voluntad inequívoca de someterse a ellos si es que no han procedido a impugnarlo.
Bien. Si lo anterior es plausible y posible, entonces a la fuerza habré de tener el cuajo de reconocer que semejante discurso justificatorio está constelado de otro tipo de argumento con lo que la situación resultante adquiere un aire de paradoja que yo no debería atenuar.
En otras palabras: a veces nos topamos con supuestos en los que sólo es aplicable un criterio (o haz de criterios) único y, además, unívoco (que conduce únicamente a un resultado), en cuyo caso la actividad doctrinal se halla abocada a no presentar ningún margen de opinabilidad; dándose así lugar a un control judicial sobre la solución a adoptar. Y ¿cuál es ese control judicial que ahora me entretiene? No es, ni más ni menos, que -en opinión de la ponente CAMAZÓN LINACERO- resulta “indiferente -énfasis mío- que la copropietaria no hubiera impugnado -énfasis, de nuevo, mío- el acuerdo por el que una de las partes -la Comunidad de Propietarios- manifestaba, sin unanimidad y con el voto en contra de dicha propietaria, su voluntad de resolver los conflictos que refería por la vía del arbitraje, ya que ello no tiene como consecuencia la voluntad inequívoca de la otra parte, hoy demandante de anulación, de aceptar la resolución del conflicto por la vía arbitral” -énfasis, de nuevo, mío-.
Y a lo que voy. Es indiferente que se impugne judicialmente el acuerdo, por el que una de las partes -la Comunidad de Propietarios- manifestaba su voluntad de acudir a arbitraje, si existe -previa- ausencia de voluntad inequívoca de someterse a arbitraje.
Interesa enfatizar esto sin más paja, para no perder de vista que, no existiendo unanimidad sobre la opción arbitraje en el convenio arbitral que adopte la Junta de la comunidad de propietarios, es posible que quedemos aturdidos por el golpe de efecto que nos pueden asaetear o importunar soluciones como la ofertada por la ponente CAMAZÓN LINACERO.
Antonio María Lorca Navarrete
E-mail: alorca@ehu.es
