§280. SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL BIZKAIA DE VEINTITRÉS DE MAYO DE DOS MIL UNO. Comentario de Antonio María Lorca Navarrete
Id Cendoj: 48020370052001100460
Órgano: Audiencia Provincial
Sede: Bilbao
Sección: 5
Nº de Recurso: 8/2001
Procedimiento: CIVIL
Ponente: LEONOR ÁNGELES CUENCA GARCÍA
Tipo de Resolución: Sentencia
Doctrina: ¿ACASO EL DESAHUCIO ESTÁ ORIENTADO A LA SÓLA FALTA DE PAGO DE LA RENTA COMO CONTRADISTINTO A LA ENERVACIÓN?
Preceptos de la ley de enjuiciamiento civil 1/2000 aludidos por el Ponente: ARTÍCULO 22 DE LA LEC: LA ENERVACIÓN DEL DESAHUCIO
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FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- La parte apelante, demandada en la instancia, interesa la evocación de la sentencia de instancia, y que en su lugar se dicte otra por la que se desestime íntegramente la demanda contra ella deducida en la que se interesaba se declarara resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda que concertado en 1960 le une con la parte demandante por impago de las diferencias de actualización de la renta, entre Febrero y Junio de 2000, a razón de 6.245 ptas., las repercusiones por las obras por un importe mensual de 134 ptas., entre Enero y Junio de 2000, el IBI de 1999 por importe de 28.214 ptas., y los servicios y suministros de la finca por valor de 10.651 ptas. (art. 114 nº 1 LAU de 1964 en relación con el art. LAU de 1994) Y ello por entender, que frente a lo razonado en la sentencia de instancia no puede fundarse un juicio de desahucio como el presente en el impago de repercusiones de IBI, obras y servicios, cuyo impago justificaría una reclamación de cantidad, a lo que se une que no cabe hablar de una cantidad determinada, cuando el arrendador no puede pretender repercutir sobre la arrendataria tales gastos, al ignorarse de donde se obtienen los mismos, al igual que los incrementos de renta, no acompañando al acto de notificación de la actualización la documentación precisa, resultando, además que carece de los ingresos mínimos necesarios exigidos por la LAU (D.T.Segunda ) para permitir tal repercusión, entrañando la conducta del arrendador un manifiesto abuso de derecho, dada la situación familiar de la arrendataria. SEGUNDO.- Delimitado el objeto de la presente resolución en el fundamento de Derecho precedente, el análisis de lo ajustado a Derecho o no de la sentencia de instancia, exige establecer las siguientes bases: a.- el procedimiento adecuado para el ejercicio de la acción de autos, sea cual sea la fecha en la que el contrato se hubiera concertado (D.T. Sexta LAU de 1994), y en el momento en el que se presentó la demanda, lo es el juicio de desahucio previsto en el art. 1570 y ss LEC ( art. 39 nº 3 LAU de 1994), a no ser que, como en este caso, por virtud de la acumulación de acciones además de pretenderse la resolución del contrato se inste la condena al pago de las cantidades adeudadas que la motivan, en cuyo caso el procedimiento adecuado es el Juicio de Cognición (art. 40 nº 2 LAU de 1994). En ambos supuestos, para su prosperabilidad es necesario que la renta esté perfectamente determinada, ya por ser la inicialmente pactada ya por ser la resultante de un proceso de actualización legal o contractual, al igual que si la base del mismo fueran otras cantidades (IBI, gastos de comunidad o cualquier otra a cuyo pago se hubiera obligado el arrendatario), es necesario que el arrendatario haya sido requerido al efecto, pues de otro modo difícilmente puede cumplir (art. 101 LAU de 1964, D.T. Tercera C) 11 LAU de 1994), bien entendido que si sobre ello éste hiciera cuestión oponiéndose en tiempo y forma, el arrendador no podrá presentar una demanda basada en el impago de las diferencias de renta o cantidades a repercutir, debiendo acudir previamente al proceso de actualización de la renta que prevé el art. 39 nº 4 LAU de 1994, aplicable a todos los contratos de arrendamiento (D.T. Sexta LAU de 1994). Concreción de la cuantía de las cantidades que sirven de base a la demanda de desahucio que debe analizarse, independientemente del hecho de que se consigne o no lo reclamado por la arrendataria para enervar la acción, ya que su obligación de pago y por tanto su posibilidad de enervar o no, vendrá condicionada porque se adeude alguna cantidad, lo que exige que la misma esté determinada. Si esto es así, es claro que en un juicio de desahucio por falta de pago o de cognición, cuando media un requerimiento de actualización de la renta o de repercusión de otras cantidades asimiladas y una oposición en plazo del arrendatario, no puede discutirse en él lo ajustado o no de tal pretensión, no solo porque tal no es su finalidad sino porque la capacidad probatoria de las cuestiones debatidas viene limitada en el art. 1579 LEC, y si pese a ello el arrendador en lugar de acudir previamente al procedimiento antes indicado de determinación de rentas, el juicio verbal del art. 39 nº 4 LAU, presenta un juicio de desahucio o de cognición por virtud de la acumulación de acciones la solución adecuada, tras la práctica de la prueba oportuna, es la desestimación de la demanda por inconcreción de la cuantía a abonar, no la declaración del procedimiento como inadecuado, pues es el adecuado para la acción ejercitada. Por el contrario cuando no se ha formulado oposición a la actualización de la renta o repercusión de otras cantidades en el plazo de 30 días, o se aceptan expresamente, cabe hablar de una renta o demás cantidades determinadas, cuyo impago es susceptible de fundar la acción de desahucio, no siendo dable discutir en él la procedencia o no de la actualización o repercusión tácita o expresamente aceptada. b.- la procedencia o no del ejercicio de la presente acción, causa de resolución del contrato, fundada en el impago de las cantidades resultantes de la repercusión de obras, IBI, gastos de la comunidad de propietarios y servicios, la cual haya sido efectuada por el arrendador en base a lo dispuesto en las Disposiciones Transitorias Segunda y Tercera de la LAU de 1994, esto es a los contratos de arrendamiento de vivienda y de local de negocio que sometidos a la LAU de 1964 se hubieren concertado con anterioridad al RDL 2/1985 de 30 de Abril, ya ha sido resuelta por esta Sala, entre otras, en su sentencia de 6 de Noviembre de 2000 en la que se razonaba " Al respecto, la Sala no desconoce la polémica a la que alude el Juzgador a quo en su sentencia que tiene su reflejo en diversas resoluciones de las distintas Audiencias, mas sobre tal se ha adoptado ya criterio por esta Sala en su sentencia de fecha 3 de julio de 2000, al aceptar la posibilidad del ejercicio de la presente acción, siempre y cuando se cumpla los requisitos exigibles para su prosperabilidad. Y ello por que si bien es cierto que tradicionalmente se ha entendido que las causas de resolución de los contratos de arrendamiento deben ser de interpretación estricta, dadas sus consecuencias, no siendo posible la apreciación de otras que no sean las tasadas en el art. 114 LAU de 1964, de manera que cuando el nº 1 del citado precepto establece la procedencia de la resolución del contrato por falto de pago de la renta o de las cantidades asimiladas a ésta (art. 95, 99,102, 108 y 112 LAU), parecería querer excluir como causa para fundar la resolución del contrato, el impago de aquellas cantidades que por acuerdo de las partes o por disposición legal posterior no resultaran incluíbles en dichos conceptos, sin perjuicio de su reclamación en el proceso correspondiente. Tal interpretación parecería verse reforzada por el propio tenor literal de las Disposiciones Transitorias Segunda y Tercera de la LAU de 1994, cuyo apartado primero establece que estos contratos, como el de autos, se continuaran rigiendo por la LAU de 1964 con las modificaciones contenidas en el citado régimen transitorio. Sin embargo, frente a esta interpretación estricta y literal, esta Sala entiende que debe admitirse el ejercicio de la facultad resolutoria ante el impago de dichas cantidades, aunque estemos ante un contrato concertado bajo la vigencia de la LAU de 1964, y con anterioridad al RDL 2/1985, ya que: a.- El régimen procesal establecido en el Texto de 1994, con modificación en su caso de la LEC, hoy día vigente, es común para cualquier contrato de arrendamiento, sea cual sea la fecha de su concertación, una vez que se dio el inicio de la vigencia de aquélla, el día 1 de Enero de 1995 (Disposición Transitoria Sexta), de suerte que conforme: 1º.- A su art. 39 nº 3 el trámite del juicio del desahucio por falto de pago (art. 1570 y ss de la LEC actual), es el adecuado para los procesos que tengan por objeto obtener la resolución del contrato por falta del pago de las cantidades a las que se refiere el art. 27 nº 2 ("falta de pago de la renta, o en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario"). 2º.- Al art. 1563 LEC al regular la facultad enervatoria de la acción de desahucio por falta de pago establece "el desahucio por falta de pago de las rentas, de las cantidades asimiladas o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario..... podrá ser enervado". Precepto de aplicación a toda clase contratos de arrendamiento sea cual sea la fecha de su concertación, y que incluye, a diferencia del antiguo artículo 1563 que sólo se refería a las rentas adeudadas y del derogado 147 de la LAU de 1964 que aludía a las cantidades en que se funde la demanda (renta), otros conceptos económicos distintos de la renta en sentido estricto, de lo que se colige que el legislador de 1994, sin hacer distinción alguna en cuanto a la fecha del contrato, permite una ampliación de las cantidades cuyo impago puede justificar la enervación, lo cual sólo tiene sentido, en buena lógica, si las mismas son susceptibles de motivar el desahucio, pues de otro modo carecería igualmente de sentido la expresión "..... hubiera asumido la arrendatario....". b.- El futuro régimen procesal establecido en la LEC 1/2000 de 7 de Enero, en vigor a partir del año de su publicación en el BOE (8 de Enero de 2000), determina la derogación de los arts. 38 a 40 de la LAU de 1994 (Disposición Derogatoria Unica nº 6), por lo que sea cual sea la fecha del contrato de arrendamiento y el régimen sustantivo por el que se rija, cuando la acción ejercitada tenga por objeto el desahucio por falta de pago deberán tramitarse por el Juicio verbal (art. 249 nº1,6 en relación con el art. 250 nº 1,2 y ss), bien entendido que el nuevo art. 22 cuando en su apartado 4º regula la enervación de la acción desahucio por falta de pago, refuerza la argumentación que se ha expuesto hasta ahora, ya que dice " Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario .....". c.- Carecería de sentido que el legislador quien permite, salvo pacto en contrario en el contrato, repercutir al arrendatario una serie de gastos que gravan la propiedad, pero que de alguna manera redundan en el mejor disfrute del bien (IBI, servicios y suministros, obras necesarias), los cuales, pueden resultar más importantes económicamente que la propia renta, no establezca para el supuesto de su impago, más consecuencia que la posibilidad de su reclamación en el proceso adecuado, y no permita que por ello pueda resolver el contrato, cuando es claro que se trata de un incumplimiento grave de sus obligaciones por parte del arrendatario, a lo que se une que no dejan de ser en cuanto a su fundamento cantidades similares a las asimiladas a la renta (impuestos o gravámenes, obras, costos de servicios y suministros).". TERCERO.- Desde esta perspectiva jurídica y vistos los datos fácticos que se deducen de la prueba practicada, es claro que la sentencia de instancia debe ser confirmada, ya que los impagos en los que el arrendador funda su acción de resolución del contrato son susceptibles de servir de base a la misma, admitiendo la arrendataria que los ha insatisfecho, como lo evidencia el hecho de su consignación, antes de la interposición del recurso de apelación y tras la notificación de la sentencia, por ello, sin virtualidad enervatoria, art. 1563 LEC, (f.76 y ss), no pudiendo al no haberse opuesto a la actualización de la renta y repercusión de obras, IBI y suministros en el plazo de 30 días a contar de la recepción de la carta certificada, el día 23 de Marzo de 2000 (doc. nº 1 y 2 demanda), alegar en el presente proceso que tal notificación fue incorrecta, que carece de ingresos o que resulta improcedente la repercusión pretendida. Es mas, si observamos los motivos de oposición aducidos en el acto de juicio a diferencia de los alegados en el recurso de apelación, tenemos que tales se contraen no a una incorrecta realización de la notificación ni a una insuficiencia de ingresos o a la improcedencia de la actualización de la renta o repercusión de servicios, sino a " que no le corresponde abonar por las obras y la contribución, ya que considera que corresponde a la propiedad ", cuando la D.T. Segunda apartado C) 10 permite tal repercusión, que como la de la renta no tendrá efectos retroactivos, de suerte que como basta un solo impago para decretar el desahucio, el mismo se da en el caso presente, dadas las cantidades y conceptos reclamados que incluyen IBI, suministros y diferencias de rentas y obras a partir de Abril de 2000, no pudiendo decirse que el ejercicio de la acción entraña abuso de derecho, pues no incurre en él quien ejercita un derecho que el ordenamiento jurídico le reconoce, esperando el actor para presentar su demanda, el día 14 de Junio de 2000 a que venciera el plazo de treinta días que el art. 101 LAU reconoce a la arrendataria para oponerse a la actualización ( venció el 23 de Abril de 2000). Lo expuesto conlleva la desestimación del recurso de apelación, y en consecuencia, la confirmación de la sentencia de instancia. CUARTO.- En relación a las costas procesales de esta alzada, dada la desestimación del recurso procede su imposición a la parte apelante (art. 736 L.E.C.).
COMENTARIO:
Para empezar, el incordio de la enervación afecta a la mísmisima articulación procesal del desahucio ¡No podía ser de otra manera! Recuérdese la de veces que hemos oído hablar de “enervación” como contradistinta a desahucio.
Y como creo que es momento de meterse en honduras, no deseo omitir el tratamiento crítico de esa “descontracción” y que halla plena “algarabía” en la LEC 1/2000 pues, en el sentir de la ponente CUENCA GARCÍA, «el futuro régimen procesal establecido en la LEC 1/2000 de 7 de Enero, en vigor a partir del año de su publicación en el BOE (8 de Enero de 2000), determina la derogación de los arts. 38 a 40 de la LAU de 1994 (Disposición Derogatoria Unica nº 6), por lo que sea cual sea la fecha del contrato de arrendamiento y el régimen sustantivo por el que se rija, cuando la acción ejercitada tenga por objeto el desahucio por falta de pago deberán tramitarse por el Juicio verbal (art. 249 nº1,6 en relación con el art. 250 nº 1,2 y ss), bien entendido que el nuevo art. 22 cuando en su apartado 4º regula la enervación de la acción desahucio por falta de pago, refuerza la argumentación que se ha expuesto hasta ahora, ya que dice "Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario .....".» -énfasis mío-.
Reivindicada queda la “descontracción” entre “enervación” como contradistinta a desahucio y su reflejo en la práctica procesal de “sus señorias” de las Audiencia provinciales vascas -en concreto, de “su señoria” CUENCA GARCÍA-. Esto, por lo pronto ¡Y, que no es poco!
Pero, sigamos. Ya que con lo dicho, renglones antes, no se ha agotado la materia de los desacuerdos; porque aflora una nueva complicación, tan importante como la anterior, y que comprimiré en un planteamiento simple como éste: ¿acaso el desahucio está orientado a la sola falta de pago de la renta como contradistinto a la enervación?
Al respecto, la ponente CUENCA GARCÍA contabiliza la siguiente postura: “carecería de sentido que el legislador quien permite, salvo pacto en contrario en el contrato, repercutir al arrendatario una serie de gastos que gravan la propiedad, pero que de alguna manera redundan en el mejor disfrute del bien (IBI, servicios y suministros, obras necesarias), los cuales, pueden resultar más importantes económicamente que la propia renta, no establezca para el supuesto de su impago, más consecuencia que la posibilidad de su reclamación en el proceso adecuado, y no permita que por ello pueda resolver el contrato, cuando es claro que se trata de un incumplimiento grave de sus obligaciones por parte del arrendatario, a lo que se une que no dejan de ser en cuanto a su fundamento cantidades similares a las asimiladas a la renta (impuestos o gravámenes, obras, costos de servicios y suministros)” -énfasis mío-.
Y voy a desmigarla -ligeramente-. A este respecto, señalaré que hay, de entrada, una concepción básica: el pago enervador es -¡ojo!- onmicomprensivo tanto del pago de las rentas como de las cantidades que se supliquen en la demanda. De ahí la importancia de redactar un buen suplico de la demanda que integre todas las cantidades que se adeuden en el momento del pago enervador (2000. Tratado de Derecho procesal civil. Parte general., cit., pág. 217).
De ahí que, la “enervación” como contradistinta a desahucio, no se agota en los desacuerdos.
Bibliografía consultada:
A. Mª. Lorca Navarrete. Tratado de Derecho procesal civil. Parte general. El nuevo proceso civil. (Con CD-ROM como apéndice documental en el que se contiene el Anteproyecto de Ley procesal civil, Informe del Consejo General del Poder Judicial al Anteproyecto de Ley de enjuiciamiento civil, Dictamen del Consejo de Estado al Anteproyecto de Ley de enjuiciamiento civil, Comparecencias en la Comisión de Justicia de diversas personas para informar del Proyecto de Ley de enjuiciamiento civil, Tramitación parlamentaria del Proyecto de Ley de enjuiciamiento civil [Congreso de los Diputados y Senado] y texto íntegro de la Ley 1/2000 de enjuiciamiento civil) Editorial Dykinson. Madrid 2000.
Prof. Dr. Dr. Dr. h. c. mult. Antonio María Lorca Navarrete
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